Realizar reformas en casa puede ser una tarea emocionante, pero también requiere de ciertos permisos y licencias para asegurarnos de que todo se haga de manera correcta y legal. Antes de empezar cualquier obra, explica la abogada de ARAG, Sonia Sánchez, es fundamental contar con profesionales cualificados que nos guíen en el proceso.
Diferencias entre permisos de obras y licencias
En el lenguaje cotidiano, a menudo hablamos de permisos y licencias sin distinguir entre ambos conceptos. Sin embargo, es importante conocer las diferencias.
Los permisos municipales son autorizaciones temporales para realizar obras menores, como el mantenimiento o reformas interiores que no afectan la estructura de la vivienda. Por otro lado, las licencias de obra son actos reglados que concede la Administración Pública tras comprobar y verificar que el proyecto cumple con todos los requisitos de la normativa vigente a nivel urbanístico. Estas licencias aseguran que se respeten la seguridad ciudadana, la accesibilidad universal y el medio ambiente, entre otros aspectos.
Las licencias de obra están reguladas por las normas urbanísticas municipales y las leyes autonómicas de urbanismo, en consonancia con la normativa estatal, como la Ley del Suelo.
Tipos de licencias de construcción
Existen diferentes tipos de licencias de obras según el volumen e importancia de las reformas a realizar:
- Las obras mayores suelen afectar la estructura de los edificios o viviendas, crear nuevas plantas o nuevos espacios, y pueden ser totales o parciales en función del grado de modificación del terreno. Este tipo de licencia es necesaria en casos como la modificación de la estructura de la vivienda, la alteración de la distribución de una vivienda, la ampliación de su superficie, la construcción de nuevas plantas, entre otros.
- Por otro lado, las obras menores son modificaciones menos significativas, como reparar averías y desperfectos, pintar o sustituir armarios. Este tipo de obras incluye reformas de baño, trabajos de fontanería, pequeñas instalaciones eléctricas, cerramientos de ventanas y puertas, e instalaciones de calefacción.
Para tramitar una licencia de obras menores, no se necesita un proyecto técnico. Normalmente, se cumplimenta la solicitud facilitada por los Ayuntamientos, acompañada del DNI del solicitante y el justificante de pago de las tasas municipales. La licencia de obras menores se concede para realizar la obra en un período de tiempo determinado, y si no se ha finalizado dentro de ese período, se debe solicitar un aplazamiento.
Es importante tener en cuenta que, en aquellas reformas que puedan afectar la vía pública, como la colocación de un andamio que ocupe parte de la acera o un contenedor para recoger escombros, se necesitará un permiso especial para ocupar la calle temporalmente. Garantizar la seguridad de las personas y el orden público es fundamental.
Con la normativa europea, se ha introducido en España la declaración responsable a nivel urbanístico. Esta permite al ciudadano, mediante la presentación de un documento firmado ante la Administración competente, acreditar que cumple con todos los requisitos legales exigidos por la normativa. Esto es aplicable, por ejemplo, para la ejecución de obras de escasa importancia constructiva o la realización de obras en edificios ya existentes, quedando condicionado a su revisión posterior por parte de la Administración Pública competente.
¿Qué es una licencia de obra?
La licencia de obra es un permiso otorgado por las autoridades locales o municipales que autoriza legalmente la realización de trabajos de construcción, demolición, rehabilitación o cualquier otro tipo de obra en un edificio o terreno.
Los permisos para realizar reformas en las viviendas se tramitan en los Departamentos de Urbanismo, construcción, o licencias de obras de cada Ayuntamiento en el que se encuentra la vivienda que pretendemos reformar. Cada Ayuntamiento regula en su normativa local, de acuerdo con sus Ordenanzas Municipales o Reglamentos Locales, el procedimiento para tramitar trabajos de reformas y obras en los edificios, viviendas e incluso en el interior de las viviendas.
Si queremos evitar “sorpresas desagradables”, es fundamental consultar y pedir cita a los Técnicos municipales antes de iniciar cualquier actuación. Ellos nos asesorarán sobre los trámites que debemos cumplir y las especificaciones técnicas que debemos respetar para realizar los trabajos de reforma, cumpliendo la legalidad vigente, y así evitar ser multados.
Los Ayuntamientos en España tienen disponible la normativa municipal relativa a Licencias y Obras Mayores y Menores en su respectiva sede electrónica, accesible a todas las personas.
Por lo general, el procedimiento para obtener licencias suele constar de distintas fases:
- Identificación de la obra a realizar.
- Recogida de toda la documentación: Reunión de toda la documentación necesaria a presentar, tales como planos de la obra, descripción del proyecto, visado del arquitecto o dirección técnica de la obra.
- Entrevista con el Departamento de Gerencia o Disciplina Urbanística del Ayuntamiento: Es fundamental hablar con los funcionarios responsables de tramitación y supervisión de licencias.
- Presentación de solicitud y pago de las tasas.
- Revisión y aprobación: Los funcionarios responsables de Urbanismo revisarán la solicitud presentada junto con la documentación oportuna y nos responderán para indicar si el proyecto se ajusta a la normativa local municipal.
- Obtención del permiso: Respuesta del Ayuntamiento acerca de si nuestra solicitud se ajusta a normativa y, siendo informe positivo, tendremos concedido el permiso.
¿qUÉ SUCEDE SI HACEMOS reformaS SIN LA licencia o permiso de obra?
Realizar trabajos y obras en una vivienda puede variar en tipología e importancia. Es esencial contar con asesoramiento antes de iniciar cualquier trabajo de construcción o reforma, ya que hacerlo sin la licencia obligatoria puede conllevar sanciones legales e incluso la paralización de la obra hasta que se regularice la situación y se obtenga la autorización adecuada.
Es necesario planificar previamente, ya que no se requiere el mismo tipo de licencia para cambiar un tejado si la obra implica modificaciones estructurales, en comparación con reparaciones menores, como sustituir una teja en mal estado.
Cada Comunidad Autónoma en España establece su normativa y decide el régimen sancionador. Por ejemplo, en Madrid, construir sin licencia en el caso de obras menores se califica como infracción leve, con multas de 600 a 30.000 euros. Las obras mayores se consideran infracciones graves, con multas de 30.001 a 600.000 euros. Si estas actuaciones se realizan en suelo no urbanizable, se consideran infracciones muy graves, con multas de 600.001 a 3.000.000 euros.
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