Cuando Edu Saz, arquitecto especializado en asesorar a compradores de vivienda, afirma que "nunca compres una casa anterior a 1985 sin pedir el último acta de la comunidad de propietarios", no lo hace a la ligera. Su advertencia nace de la experiencia directa con clientes que han estado a punto de cometer errores costosos al fijarse únicamente en el interior del piso, sin prestar atención al edificio que lo alberga. Y es que, como bien señala, "a veces reformar el piso integralmente no es suficiente; lo más caro está fuera, en el propio edificio".  

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Las derramas ocultas y la importancia del acta

 

Saz cuenta en uno de sus vídeos de YouTube, el caso real de un cliente que estuvo a punto de comprar un piso aparentemente perfecto, hasta que él revisó la situación del edificio: "Tenía una ITE desfavorable y estaba a punto de aprobarse una derrama de más de 15.000 euros pro piso para reparación de fachadas, cubiertas e instalaciones". Esa derrama no era la única, sino parte de un plan de obras más amplio para el que la comunidad aún buscaba financiación.

En este tipo de situaciones, si la derrama no ha sido oficialmente aprobada, puede acabar recayendo en el comprador. Por eso, el arquitecto insiste: "Siempre recomiendo pedir el último acta de la junta de vecinos o incluso las dos o tres últimas". Estas actas son documentos clave donde se recogen los acuerdos de la comunidad, el estado de las obras, posibles conflictos, morosidad y cualquier derrama prevista.

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La fachada y lo que revela del edificio

Saz anima a mirar la fachada con ojo crítico, más allá de su estética: "La fachada es la cara del edificio. Es lo que ve el banco cuando va a tasar tu vivienda, y lo que verás tú cada día". En ella pueden detectarse grietas que revelan problemas estructurales, humedades por capilaridad o filtraciones, y falta de mantenimiento general que puede anticipar futuras derramas. También destaca un truco sencillo pero eficaz: "Si puedes meter la punta de una llave en una grieta, preocúpate. Y si hay un escalón entre ambos lados, probablemente la estructura ha cedido".

El portal y las instalaciones comunes

Ya en el portal, Saz aconseja valorar aspectos como la accesibilidad, la calidad del ascensor y el estado de la instalación eléctrica. "Si ves un ascensor muy antiguo, muy probablemente le tocará una derrama de entre 40.000 y 70.000 euros", alerta. También recomienda revisar el estado del cuadro eléctrico, pro ejemplo, si los contadores están actualizados y bien ubicados, y verificar si hay extintores con la revisión al día: "Son pequeños detalles que indican que la comunidad está en orden".

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Instalaciones, cubierta y otros costes silenciosos

En edificios anteriores a 1980, Saz advierte que "muy probablemente no haya aislamiento térmico", lo que repercute en el confort y en la factura energética. También recomienda informarse sobre el estado de la cubierta, aunque no se viva en el último piso, ya que su reparación compete a todos los vecinos. Igualmente, alerta sobre las bajantes de fibrocemento con amianto: "Retirarlas puede costar más de 1.000 o 2.000 euros y requiere una empresa especializada".

El entorno y los vecinos, claves del bienestar

Más allá de lo técnico, el arquitecto aconseja "volver al edificio a otra hora y hablar con algún vecino". Preguntar por el ambiente, detectar señales de ocupación ilegal o simplemente ver si la cerradura del portal está en funcionamiento, da pistas sobre el tipo de comunidad. "Las zonas comunes son el espejo del edificio. Si ves buzones rotos o suelos desgastados, probablemente no están invirtiendo, y si no invierten ahora, lo harán después a golpe de derrama", señala. 

Por tanto, y a modo de conclusión, Edu Saz lo tiene claro: antes de comprar, exige el acta de la comunidad de propietarios, examina fachada, portal e instalaciones, y no firmes nada sin saber exactamente a qué te enfrentas. Una revisión rigurosa del edificio puede ahorrarte miles de euros y muchos dolores de cabeza.

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