¿Buscando piso o casa? 6 claves para acertar con la hipoteca

CLAVE 1: Decidir cómo quieres que sea tu casa ideal

Hacerte unas sencillas preguntas puede ayudarte a decidir qué tipo de casa necesitas y cuál se adapta mejor a tus circunstancias:

• ¿En qué zonas me gustaría encontrar mi nueva vivienda?
• ¿Cuánto espacio necesito?
• ¿Cuál es mi presupuesto?
• ¿La compro nueva o de segunda mano?
• ¿Estoy dispuesto a hacer reformas?
• ¿Necesito garaje y/o trastero?
• ¿Tengo familia o deseo tener en un futuro cercano? ¿Será mi casa definitiva?

Si has respondido a todas, ¡enhorabuena! Ya estás listo para encontrar tu nueva casa.

CLAVE 2: Cómo puedes afrontar el pago y qué necesitas para ello

La vivienda es probablemente el mayor desembolso que vamos a realizar en nuestra vida. Habitualmente se necesita solicitar un préstamo para poder pagarla, en concreto un préstamo hipotecario, que te permite un mayor plazo de devolución. Para ello se evaluará tu capacidad de pago para que puedas devolver la financiación sin problemas.

¿Qué importe podrás solicitar?

Para saber el importe que te pueden conceder se tienen en cuenta tres cosas:

• Tu capacidad de pago: Para calcular tu capacidad de pago se tendrán en cuenta tus ingresos netos y otras financiaciones que tengas concedidas. Por otro lado, se estudiará tu capacidad de generar recursos, tu estado civil, tu edad, tu profesión o el tipo de contrato laboral que tengas. La cuota a pagar no debe superar el 35% de tus ingresos netos.
• El valor de tasación y el valor de compra de la vivienda. Es un valor que permitirá saber hasta qué importe de financiación te pueden conceder.
• El porcentaje de financiación solicitado. Es decir, en función del valor tasado de la vivienda o el de compraventa, cuánto vas a solicitar como préstamo. Normalmente el importe concedido no va más allá del 80% del valor de tasación de la vivienda (o de compra, si es menor), lo que supone que tendremos que disponer de al menos un 20% para iniciar el proceso.

Además, hay que considerar que la compraventa lleva asociada unos costes adicionales en concepto de impuestos, notaría, registro y gestoría que corren a cuenta del comprador. Por tanto, al precio de la vivienda, tienes que sumar estos gastos.

CLAVE 3: ¿Qué no debes pasar por alto antes de comprar tu casa?

La elección de una casa suele ser una decisión muy meditada, pero además de tener en cuenta tus gustos y necesidades, es necesario realizar algunas comprobaciones previas para evitar sobresaltos posteriores.

• Consultar el Registro de la Propiedad: podrás ver si la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas. Si la vivienda no estuviera a nombre del vendedor o si tuviera cargas registrales que haya que cancelar, habrá que hacer trámites previos a la compra de la vivienda.
• Verificar que no existan arrendamientos: el vendedor nos deberá confirmar se debe comprobar si la vivienda está en régimen de arrendamiento o alquiler antes de la compra.
• Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles: Esto permite obtener información descriptiva y gráfica de un bien inmueble, la superficie construida en el piso o el año de la construcción de la vivienda.
• Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles: antes de comprar debes comprobar si existen recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles con el Ayuntamiento de la localidad donde radica la vivienda, que tendrían que abonarlos el vendedor o descontarlos del precio.
• Consultar con el administrador si hay cuotas pendientes de la comunidad de propietarios: es importante conocer la cuota que se deberá pagar periódicamente, pero también cuáles son los gastos habituales y si la comunidad tiene deudas o hay alguna derrama prevista. Si hay cuotas pendientes, la vivienda responde de esas cantidades adeudadas del año en curso y de los tres anteriores.
• Otras comprobaciones: el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación (documento que prueba que la edificación construida cumple con todas las exigencias legales para ser destinado para uso residencial) son otros de los documentos que el antiguo propietario debe entregar al nuevo antes de la compra de la vivienda.

CLAVE 4: Entender cómo funcionan las hipotecas y elegir la que más te conviene

Tu banco analizará tu situación económica particular, así como la situación del inmueble que deseas comprar. De este modo, podrán presentarte la mejor alternativa de financiación que se adapte tanto a tu situación financiera como a las características de la vivienda que vas a adquirir.

Una vez tomada la decisión y con la documentación aportada, se encargarán de analizar la operación concreta y entregarte una oferta con todas las características y condiciones económicas concretas de tu hipoteca:

• La TAE: La Tasa Anual Equivalente te ayuda a comparar diferentes préstamos, con condiciones diferentes de tipo de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización.
• El importe máximo del préstamo y su duración.
• Las condiciones, que en caso de cumplirlas, permitirán reducir o bonificar el tipo de interés, es decir, lo que tendrás que hacer para que el préstamo sea bonificado.
• Las condiciones exigidas para la posibilidad de reembolso anticipado y sus costes.
• El importe de las cuotas mensuales que van a resultar.

Los tipos de interés, ¿fijos o variables?

Una de las dudas más frecuentes es si la hipoteca es mejor que tenga tipo fijo o variable.

• El interés fijo proporciona una travesía sin sobresaltos por los cambios que el mercado pueda sufrir, lo que puede resultar muy interesante para evitar incertidumbres en operaciones como la hipoteca, que son a largo plazo.
• Las hipotecas a tipo variable son las que tienen un tipo de interés que varía periódicamente (cada seis meses o cada año) desde la fecha de la firma del préstamo. La elección dependerá no solo de tus circunstancias personales, sino que también depende mucho de la expectativa de evolución de los tipos.

¿Qué financiación puedes pedir?

Puedes pedir hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre que las deudas totales en las que vayas a incurrir no superen el 30-35% de tus ingresos.

¿Qué gastos te va a suponer una hipoteca?

La asunción de los gastos asociados que conlleva la constitución de una hipoteca se distribuyen en: gestoría, registro, tasación, impuesto de Actos Jurídicos Documentados y notaría.

El reparto de gastos, que está regulado por la ley, se hace de la siguiente manera:

• A cargo del prestatario (cliente), la tasación.
• A cargo del prestamista (banco), el registro, gestoría, AJD (Actos Jurídicos Documentados) y notaría.

CLAVE 5: Realizar los siguientes trámites

¿Sabré hacer todos los trámites para comprar mi casa? No tienes por qué preocuparte, porque tu banco te facilitará el proceso y los trámites necesarios:

• El Notario donde se vaya a firmar la compra e hipoteca y con antelación al día de la firma, te explicará las condiciones del préstamo y aclarará las dudas que tengas.
• Se preparará la firma de escrituras ante notario, tanto de la compraventa de la vivienda, como de la constitución de la hipoteca en el mismo acto, en los términos que se hayan acordado con el vendedor y con tu banco.
• El banco facilita el pago de la vivienda en los términos convenidos (cheques, transferencias etc...) Y además, con la colaboración de gestores de confianza, se encargará de los trámites posteriores necesarios: inscribir en el Registro de la Propiedad tanto el cambio de propiedad como la hipoteca y asegurar que se realiza el pago de los impuestos necesarios que conlleve la transacción.
• La entidad se hace cargo de los gastos derivados del préstamo hipotecario (salvo los gastos de tasación), mientras que los gastos que se originen por la compraventa de la vivienda, los asumirá el cliente.
• Y por supuesto, tu banco Ibercaja seguirá acompañándote en todo lo que necesites relacionado con tu nueva vivienda como el cambio de domiciliaciones de los recibos básicos o el seguro de hogar para tu vivienda.

CLAVE 6: ¿Debes asegurar tu hogar?

Una vez que nos convertimos en propietarios de nuestra casa soñada, además del seguro obligatorio de daños, es muy recomendable la contratación de un seguro de hogar que cubrirá los siniestros que ocurran en la vivienda.

Se debe contratar un seguro básico de daños, pero merece la pena valorar la posibilidad de ampliarlo con la contratación de un seguro de hogar para poder cubrir, entre otras cosas, robos, accidentes domésticos e incluso los desperfectos que podamos ocasionar a los vecinos. La póliza reflejará la existencia del préstamo hipotecario.

En Ibercaja te acompañamos en estos momentos para hacerte fácil todo este proceso. Algunos sueños son más fáciles de cumplir de lo que parece.